2014年05月07日 11:50
来源：凤凰网房产 作者：石宏毅


    凤凰房产讯 “老龄化的问题不是别人的问题，而是我们自己的问题。”5月4日，中国社会福利协会副秘书长兼养老服务信息化建设工作委员会总干事田兰宁女士在接受凤凰房产专访时表示。

老龄化加速“银发时代”来临 资源缺乏制约养老产业发展

中国社科院发布的《2014年中国社会形势分析与预测》显示，截至2013年末，我国60周岁及以上人口20243万人，占总人口的14.9%，65周岁及以上人口13161万人，占总人口的9.7%。尽管中国不是老龄化程度最重的国家，但将长期是老年人口规模最大的国家。根据中国老龄科学研究中心的测算，在过去的30年间，中国老年人口的增长超过了总人口的增长速度。

全国老龄办同时指出，今后20年我国将年均增加1000万老年人口，到本世纪中叶将迎来老龄化高峰，老年人口预计达4.87亿，占总人口的比重上升至35%，中国社会即将进入“银发时代”，21世纪将是老龄化的世纪。

伴随着经济的发展和人们生活方式的转变，养老方式也发生重大变化，传统的家庭养老功能逐渐弱化，机构养老逐步被人们接纳，而社区养老也成为养老模式创新试点方面的新景象。

不断增长的老年人口数量及物质、精神需求，催热了中国养老产业，也日益凸显了养老资源严重不足的短板。根据民政部的数据统计，截至2012年底，全国有各类养老机构4万多家，养老床位390万张，占60岁以上老年人口的1.32%，平均每千名老年人拥有养老床位仅20.6张。当前养老产业面临着公立养老机构“十年等一床”“多收老人多亏本”、医养长期“脱节”，未富先老等多重困局。另外，由于养老产业长线投资回报低、融资难，资金回笼速度慢。加之缺乏专业运营经验，后期的医疗、护理等服务配套还跟不上，这些都成为养老产业发展面临的发展难题。

当前中国面临的养老形式复杂，而养老市场不成熟，养老政策虽不断出台，但普遍难以“落地”，稍有优惠政策，养老项目难免变成“养老地产”，而其中实际上以养老概念而开发地产项目居多，养老资源难以真正进入养老产业中来。

从炒作概念到摸索运营 开发商资金优势抢滩养老地产

原住建部政策研究中心副主任王珏林认为，养老地产是住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体。它是一种创新的房地产产品，也可以称为房地产混合开发模式。养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设计。

王珏林同时表示，养老方式选择可以是多样化的。居家养老、郊区养老、异地养老都可以，这要根据老人的爱好和家庭情况选择。养老规划也可以有单独老年社区、综合老年社区、复合老年社区。虽然居住的方式不一样，但是功能设施的要求应当是一样的。另外，作为养老地产，在功能和服务等方面，要与普通住宅社区有别。

但是目前，中国养老地产正处于发展初期阶段，并没有成熟的运营体系和盈利模式，也缺乏足够的优质产品和运营服务支撑。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于养老产业的支持政策，目前仍然仅仅停留在研究阶段，实际落地可执行的政策比较少。这对于急速增长的床位需求及养老产业发展来说，政策支持的还是缺乏的，从拿地、建设与经营阶段，起码想进入这个领域的开发建设企业或运营企业都是一头雾水。即使有一些补贴政策，也是针对个别企业量身定做而来，并没有统一的、公开的标准化的政策支持这些养老地产项目的推进。

目前开发商进入养老地产主要有三种模式：一是开发商和养老机构运营商合作，主要“拼能力”，如万科[简介 最新动态]与亲和源合作开发的北京万科幸福汇[最新消息 价格 户型 点评]等养老地产项目；二是央企开发商并入医疗板块，主要“拼资源”，如中信[简介 最新动态]集团成立的中信医疗健康产业集团有限公司；三是险资与开发商的合作，主要“拼规模”，如万科与长春市政府签署了健康养老住宅及文化创意产业项目战略合作协议。

“养老地产与上下游的对接尚未完成。地产商还在依赖卖房子；险资虽不卖房，但真正进入良性运营的项目还没有；大型央企的养老项目还处于初期开发阶段。”北京吉利大学健康产业学院院长乌丹星如是说。
        
             养老服务信息化建设工作委员会总干事田兰宁接受凤凰房产专访

“中国养老要走出自己的特色来，”田兰宁认为，老人不仅要住，还要吃、穿，要娱乐，要精神上的需求，有一些老人还需要24小时的照顾。因此这并不仅仅是地产开发商就能够解决的，但是如果地产商能够有很好的资源，对养老产业的发展将是很有利的。

对于近年来有开发商打着“养老地产”的旗号圈地，实际上进行住宅销售的问题，田兰宁表示，开发商都是很聪明的，他们有资金优势，关键是他们想不想用心去做。“开发商要求的是尽快销售库存，而养老地产则是要求长期的持续服务，因此对开发商的资金以及运营能力有更高的要求。”

中国养老地产的问题主要集中在两个环节，前期的投资开发和后期的运营维护。前者最大的问题在于融资，而后者最大的问题在于专业人才的缺乏。

“开发商拥有较为强大的资金实力，前期的投资开发是房地产商的优势。”田兰宁认为，目前的房地产开发商并不擅长后期的运营维护，目前现有的养老地产在运营维护上仍然处于探索的层面上，但是“开发商是很善于学习的，各种养老产业的发展模式都有可能在中国实现，未来中国将会是一个大的试验场，很多养老新技术将在中国实验。”

房企的领头羊万科早在2010年就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”。此外，万科集团还在北京的欢庆城和青岛的万科城[最新消息 价格 户型 点评]试水养老地产项目。目前，万科至少有4个养老地产项目。

去年4月，远洋地产[简介 最新动态]正式成立养老运营管理公司，创建自有养老品牌“椿萱茂”。同时，远洋与美国哥伦比亚太平洋公司合作的高级养老护理项目“椿萱茂·凯健”也于当年在北京开业。

此外，去年年末，央企保利地产发布养老战略，表示将全产业链进入养老产业，打造由机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式。目前，保利地产在北京、上海、广州、成都等地已有6个养老地产项目在建。

信息化助养老地产产业创新 “以人为本”将是永恒的理念

保利地产副总经理胡在新曾指出，当老龄化率超过7%，且人均GDP超过5000美元时，养老产业将实现快速发展。数据显示，截至2011年我国老龄化率就已超过9%，人均GDP已突破5000美元，可见当前中国养老产业快速发展的条件已基本具备。

2013年国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，即35号文件，该文件从总体要求、主要任务、政策措施、组织领导四方面出发，包括19个具体方面，45项主要工作任务落实，对加快发展我国养老服务业提出了一系列指导意见。中国房地产业协会副会长朱中一介绍，35号文件背后还有附件，并把这45项任务分解到33个部门，要求在2014年三季度前均要制定具体的实施规划，“35号文件既有顶层设计，又有路线图和时间表，由此看出2014年国家将加大力量推动养老服务业的发展。”朱中一说。

与养老市场需求相吻合的养老地产接下来如何发展，成为摆在全社会面前的问题。在5月5日举办的养老服务信息化建设主题研讨会上，原信息产业部部长、养老服务信息化建设工作委员会名誉顾问吴基传表示，随着人类生活的改善，养老的队伍越来越庞大，同时随着信息技术的发展，信息技术对养老服务这个产业的拉动将会越来越巨大。

在老龄化社会进程加速过程中，老年人越来越多，年轻人越来越少，老年产业的发展只能依托技术的革新。“和人力成本的相比，技术成本必然是在逐渐降低的。”田兰宁认为，在互联网时代，技术、数据、创新都能应用在养老产业上。当前，物联网技术、可穿戴技术都广泛应用在养老产业的方方面面，可以说“技术会引发新的养老模式，技术将是颠覆性的契机”。

田兰宁表示，养老地产不同于其他的地产开发模式，并不仅仅是房子建好了就行，养老地产项目需要考虑老年人多层次的需求。有的老年人身体健康，自己完全可以照顾自己，这部分人会有各方面的需求，同时要求也会比较高；有的老人则需要24小时有人照顾；还有一些老人可能会要求专业的医疗服务。“因此我们的服务必须体现服务的个性化、特殊化，”吴基传认为：“有针对性的对老年人提出他所需要的一些服务，要适时，而且要实用，要符合老年人不同阶段对于服务的要求，过度的服务不行，迟到的服务也不行，要恰如其分的进行服务。”

吴基传表示，在养老地产项目开发时，仍然需要大数据的应用，“大数据不是要求把所有的库都集中到一个地方，而是把各种各样的服务方式，各种各样的信息通过网络连接起来，来进行分析，来探索老年人不同层次所需要服务的要求。”

因此信息化是养老地产发展中不可或缺的重要条件之一，首先养老地产产品的设计要符合老年人的需求，此外还需要为老人提供最为便捷的各项服务。“养老产业没有最新的理念，‘以人为本’是养老产业永恒不变的理念。”田兰宁这样解释。